Продал квартиру – снимись с регистрации

22 Апреля 2024 1957

Жилищные отношения были и остаются в настоящее время одними из наиболее сложных в правоприменительной практике. Это связано не только с многообразием жилищных отношений, но и с развитием жилищного законодательства. С 2 марта 2013 года вступил в силу новый Жилищный кодекс Республики Беларусь, который, в связи с внесением в него изменений, с 1 января 2020 года действует в новой редакции. И, на первый взгляд, казалось бы, что никаких трудностей для применений норм Жилищного кодекса или неясных вопросов при разрешении тех или иных жилищных споров быть не должно. Тем более, что указанный Жилищный кодекс максимально направлен на защиту прав собственников жилых помещений. Однако в правоприменительной практике возникают вопросы и не только у простых граждан, но и у лиц, связанных с применением Жилищного кодекса, что следует из содержания исковых заявлений поступающих в суд.

В настоящее время бурно развивается рынок жилья, многие граждане продают и покупают жилые помещения. И здесь при добросовестности продавца и покупателя, как правило, вопросов, требующих судебного вмешательства, не возникает. Но судебная практика свидетельствует, что нередко лица, приобретшие жилые помещения и став их собственниками, сталкиваются с проблемой и вынуждены обращаться в суд с иском о выселении бывшего собственника жилого помещения в связи с продажей им жилого помещения, когда бывший собственник не был указан в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением или такое право владения и пользования было оговорено определенным сроком, и этот срок истек. Как правило, такие иски предъявляются, когда бывший собственник, освободив жилое помещение, остается зарегистрированным в отчужденном им жилом помещении. Что, безусловно, ограничивает права нового собственника на жилое помещение и нарушает его иные права.

Действующий Жилищный кодекс специальной нормы, предусматривающей выселение бывшего собственника в связи с отчуждением им жилого помещения без сохранения права владения и пользования им, не содержит. В связи с чем у граждан при обращении с иском в суд возникает вопрос, на какую норму законодательства в таком случае следует ссылаться. При этом, как граждане, так и некоторые лица, связанные с применением жилищного законодательства, ссылаются на различные статьи Жилищного кодекса, в том числе на п.2 ст. 89 ЖК (п.2 ст. 95 ЖК прежней редакции), которой предусмотрено выселение бывших членов семьи собственника из жилого помещения, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением и не имеющих доли в праве собственности на это жилое помещение. Однако в данном случае положения п. 2 ст. 89 ЖК (п.2 ст. 95 ЖК прежней редакции) не могут быть применены, поскольку бывший собственник не относится ни к бывшим членам семьи собственника жилого помещения, ни к другим гражданам, имеющим право владения и пользования жилым помещением.
В данном случае следует исходить из того, что право собственности у покупателя на жилое помещение и обязанность у продавца освободить жилое помещение возникли на основании договора отчуждения жилого помещения, то есть гражданско-правовой сделки. В связи с этим, при предъявлении иска о выселении бывшего собственника правомерна ссылка на ст. 285 Гражданского кодекса, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На сегодняшний день по такому пути идет и судебная практика.

Так, судом Лидского р-на удовлетворен иск жительницы г. Лиды к бывшему собственнику жилого помещения о выселении в связи с отчуждением им жилого помещения. Освободив фактически отчужденное жилое помещение, бывший собственник в оговоренный в договоре купли-продажи срок не снялся с регистрационного учета,что повлекло нарушение прав истицы на жилое помещение. При этом, несмотря на то, что истица в исковом заявлении сослалась на нормы Жилищного кодекса, суд в своем решении правомерно сослался на ст. 285 Гражданского кодекса, исходя из фактических обстоятельств дела, что соответствует требованиям ст. 300 Гражданского процессуального кодекса. Это повлекло взыскание с ответчика в пользу истицы понесенных ею по делу судебных расходов по оплате госпошлины в размере 120 рублей.