Специалист разъясняет особенности приобретения жилья на селе

Как для горожан, так и для сельчан вопросы улучшения жилищных условий никогда не теряют своей актуальности. И изменения в жилищном законодательстве, безусловно, в большинстве случаев затрагивают имущественные права и интересы многих граждан. В свете произошедших изменений мы сегодня поговорим о том, на что должен обращать внимание гражданин, если он собрался приобрести жилье в сельскохозяйственной организации. Если внимательно читать эти изменения, то беспокойств у населения быть не должно.

За разъяснениями по данному вопросу мы обратились к начальнику юридического отдела райисполкома Леониду НИСКОУЗОМУ.

– Принятым Указом Президента Республики Беларусь от 17 июня 2011 года №253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» был установлен несколько иной порядок отчуждения жилья на селе, чем ранее существовал, – ввел в курс Леонид Константинович. – К тому же решением районного Совета депутатов 12 ноября 2013 года №198 была утверждена Инструкция о порядке продажи заселенных жилых помещений сельскохозяйственных организаций, находящихся в собственности Лидского района, проживающим в них гражданам. Эта инструкция определяет порядок отчуждения в форме продажи жилья (квартир, жилых домов), находящихся в собственности Лидского района. Приобрести такое жилье могут граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, которые постоянно в нем проживают. В состав такого жилья включаются хозяйственные постройки, элементы благоустройства прилегающей территории. 

Весь имеющийся жилищный фонд на селе сегодня условно можно разделить на три категории: республиканскую, коммунальную и негосударственную собственность. 

Поскольку жилья в республиканской собственности на территории нашего района нет, мы остановимся на особенностях приобретения жилья в коммунальных и негосударственных сельхозорганизациях. 

Все жилье в коммунальных сельхозорганизациях, в свою очередь, я бы разделил на два подвида. Первый подвид – дома (квартиры), построенные сельхозорганизациями давно, еще в советские времена, самостоятельно или с привлечением кредитов, которые давно погашены. В отношении этого жилья никаких новшеств не произошло, и оно приватизируется в соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь (с рассрочкой платежа до 40 лет и уплатой 10 процентов стоимости жилья до подписания договора). Простым языком говоря, приватизация жилья означает передачу из государственной собственности в частную на возмездной основе.

Второй подвид – это дома (квартиры), возведенные сельхозорганизациями с привлечением льготных кредитов ОАО «Белагропромбанк» под 3 процента годовых с рассрочкой платежа на 40 лет. Как правило, эти кредиты еще не погашены. К этому подвиду, в частности, относятся дома, построенные (начиная с середины 2000-х годов) в агрогородках и деревнях по Президентской программе развития села.

На втором подвиде хотел бы остановиться более подробно.

Так, чтобы приобрести в частную собственность жилье, гражданин подает в коммунальную сельхозорганизацию (нанимателю) заявление, которое должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, а также иными гражданами, имеющими равное право пользования жильем наравне с нанимателем; паспорта или иные документы, удостоверяющие личность нанимателя, членов его семьи и других лиц, имеющих равное право пользования жильем наравне с нанимателем, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.

Решение о продаже жилого помещения принимается коммунальной сельхозорганизацией с согласия райисполкома. Оплата приобретаемого жилья может осуществляться единовременно или в рассрочку до 10 лет без индексации платежей.

Жилье, построенное коммунальной сельхозорганизацией с привлечением льготных кредитов ОАО «Белагропромбанк», – обращаю на это особое внимание – может (а не обязано) быть продано проживающим в нем гражданам при условии оформления в банке договора о переводе на гражданина долга по льготному кредиту, а также при условии того, что гражданин уплатит сельхозорганизации разницу между ценой жилого помещения и переведенной суммой долга по льготному кредиту. 

Цена определяется по оценочной стоимости, но не выше рыночной.

– Леонид Константинович, поясните это, пожалуйста, на конкретном примере.

– Допустим, например, что коммунальное унитарное сельхозпредприятие оформило на себя в 2011 году кредит в ОАО «Белагропромбанк» для строительства жилого дома в сумме 400 миллионов рублей со сроком возврата на 40 лет с уплатой 3 процентов годовых за пользование кредитом. Остаток задолженности по кредиту банка на настоящий момент – 370 миллионов рублей. Оценочная стоимость жилого дома на сегодняшний день составила 495 миллионов рублей. При желании приобрести это жилье в частную собственность заявитель должен будет взять на себя обязанность по погашению остатка задолженности по кредиту, полученному сельхозорганизацией (нанимателем) в банке, путем оформления договора о переводе долга на себя в сумме 370 миллионов рублей, но уже со сроком погашения долга не более 20 лет (было 40 лет) с уплатой тех же 3 процентов годовых. 

Также заявитель должен погасить часть основного долга в размере 30 миллионов рублей и проценты за пользование кредитом в размере 36 миллионов рублей (400 миллионов умножить на 3% годовых, умножить на 3 года, равняется 36 миллионов), а также разницу между суммой по кредитному договору и оценочной стоимостью жилья – 95 миллионов (495 миллионов минус 400 миллионов равняется 95 миллионов). В сумме это составит (30+36+95) 161 миллион рублей. 

– Но если задолженность по кредиту сельчанин может выплачивать, как Вы сказали, в течение длительного срока (20 лет), то, наверное, не у каждого найдется 161 миллион рублей, чтобы сразу выплатить часть долга, проценты и разницу…

– Я как раз и хочу обратить внимание на то, что на эту сумму (в данном случае 161 миллион рублей) заявителю может быть предоставлена рассрочка платежа равными долями до 10 лет, и это прописывается в нотариально удостоверяемом договоре купли-продажи. Данное условие договора позволяет продавцу, в случае нарушения сроков погашения платежей, производить взыскание текущих платежей с покупателя в бесспорном порядке путем оформления исполнительной надписи в нотариальной конторе. И это, соответственно, должно дисциплинировать покупателя.

– Какой же порядок приобретения в сельхозорганизациях негосударственной собственности (например, в СПК) жилья, построенного с привлечением льготных кредитов ОАО «Белагропромбанк»? 

– Такой же, как описано для коммунальных сельхозорганизаций, за исключением того, что решение о передаче жилья заявителю принимается не исполкомом, а высшим органом управления СПК в порядке, установленном уставом и коллективным договором.

– Леонид Константинович, а как правильно оформить договор, чтобы потом не попасть впросак?

– Зачастую граждане не придают значения содержанию подписанного в нотариальной конторе договора купли-продажи. Поставят подпись и считают, что этого достаточно.

К великому сожалению, это не совсем так. Поэтому, особо хочу обратить внимание сторон, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным не после его оформления у нотариуса, а в момент регистрации в органе государственной регистрации недвижимости и сделок с ней (в народе говорят БТИ). Под моментом регистрации следует понимать дату и точное время (часы, минуты, секунды). Таким образом, пока гражданин не дошел до органа государственной регистрации, не поставил штамп на договоре, то и нет самого договора, не говоря уже о переходе права собственности на нового приобретателя.

Следует также сказать и о продавце, который также должен быть заинтересован в регистрации как самого договора купли-продажи, так и перехода прав собственности на нового приобретателя и должен обеспечить контроль за своевременностью регистрации этих документов. Как показывает правоприменительная практика, довольно часто характерные ошибки допускает бухгалтерия продавца. Некоторые бухгалтеры склонны считать, что с даты подписания передаточного акта к договору купли-продажи жилого помещения у них появляются основания для списания этого имущества с баланса (01 счет – основные собственные средства). И они так и делают, хотя совершенная таким образом хозяйственная (финансовая) операция является ошибочной и влечет за собой негативные правовые последствия. 

Так, без государственной регистрации договора купли-продажи жилья и регистрации перехода прав к новому приобретателю плательщиком налога на недвижимость и платежам за землю будет по-прежнему продавец, хотя, фактически, он его передал новому приобретателю. Такая ситуация повлечет за собой неправильное предоставление в налоговую инспекцию расчетов по налогам и сборам, занижение налогооблагаемой базы, уменьшение стоимости чистых активов и другое, поскольку, согласно статье 10 Закона Республики Беларусь «О бухгалтерском учете и отчетности», каждый факт совершения хозяйственной операции должен подтверждаться первичным учетным документом, имеющим юридическую силу.

Договор купли-продажи жилья с передаточным актом без регистрации в БТИ юридической силы не имеет. И в этом случае, как списание имущества, так и получение денег от нового приобретателя будет незаконным и должно квалифицироваться налоговой инспекцией как получение внереализационного дохода продавцом.

– У покупателя, наверно, тоже возникнут проблемы, если договор купли-продажи не будет зарегистрирован в органе государственной регистрации?

– Негативные правовые последствия будут и для покупателя. А именно – это невозможность распорядиться имуществом (продать его, подарить, иным образом определять его дальнейшую юридическую судьбу), достроить, перестроить, застраховать. В случае же смерти покупателя этого имущества по незавершенной сделке потенциальным наследникам необходимо будет доказывать возникновение права собственности в суде путем предъявления иска. Это, в свою очередь, повлечет за собой расходы, связанные с уплатой государственной пошлины и судебных издержек, чего можно избежать, четко выполняя условия подписанного договора. Поэтому, чтобы избежать таких неблагоприятных правовых последствий, стороны неукоснительно должны выполнять условия подписанных договоров как в банке, так и в нотариальной конторе, что в конечном итоге позволит избежать ненужных разбирательств в суде и сэкономить деньги.

– И, в завершение, скажите несколько слов о жилых помещениях коммерческого использования.

– Действительно, до 1 апреля 2014 года Указом Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2013 года № 563 предусматривается включение служебных жилых помещений государственного жилищного фонда в фонд жилых помещений коммерческого использования. Обратите внимание: именно тех жилых помещений, которые имеют статус «служебное». Вместе с тем, я не вижу оснований для беспокойства граждан, поскольку даже служебное жилое помещение, включенное в состав жилых помещений коммерческого использования, может быть до 1 июля 2016 года приватизировано гражданами, имеющими на 31 марта 2014 года право на их приобретение в собственность путем подачи заявления о приватизации занимаемого ими помещения.

Во всех остальных случаях сохраняется прежний порядок приобретения жилья в собственность.